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이것만 알면 전세 사기 막습니다. 계약 전·계약 당일·계약 후 체크리스트
꿀팁 찾은 캡틴
2026. 3. 17. 16:30
📌 이 글을 읽어야 하는 이유 2026년 현재 전세사기 누적 피해자는 3만 5천 명을 넘었습니다. 피해자 대부분은 "계약할 때 뭔가 이상하다고 느꼈다"고 말합니다. 계약 전·계약 당일·계약 후, 단계별로 꼭 확인해야 할 것들을 체크리스트로 정리했습니다. 인쇄하거나 캡처해서 계약 현장에 가져가세요.
계약 전 — 집을 보러 가기 전에 먼저 확인하세요
전세사기 피해의 80% 이상은 계약 전 단계에서 막을 수 있습니다. 집이 마음에 들어도, 아래 항목에서 하나라도 걸리면 계약을 재고하는 것이 맞습니다.
📋 계약 전 체크리스트
등기부등본 직접 발급해서 확인 반드시 내가 직접 발급 (공인중개사가 출력해 준 것 X). 근저당·가압류·가처분 여부 확인. 채권최고액이 전세보증금보다 크면 위험. 👉 대법원 인터넷등기소 바로가기
전세가율 80% 이하인지 계산 전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100. 80%를 넘으면 깡통전세 위험. 국토부 실거래가 공개시스템에서 최근 매매가 직접 확인. 👉 국토부 실거래가 공개시스템 바로가기
건축물대장으로 위반건축물 여부 확인 정부24에서 무료 발급. 위반건축물로 표시된 집은 전세보증보험 가입 자체가 불가능. 👉 정부24 바로가기
집주인 신분 직접 확인 등기부등본상 소유자 이름과 신분증 이름이 일치하는지 확인. 대리인 계약이라면 위임장 + 인감증명서 원본 필수.
공인중개사 자격증 확인 국토부 공인중개사 조회 시스템에서 직접 검색. 무등록 중개인이 연루된 전세사기 다수. 👉 공인중개사 조회 바로가기
전세보증보험 가입 가능 여부 미리 확인 HUG 또는 SGI 홈페이지에서 사전 조회 가능. 가입이 안 되는 집은 그 자체로 위험 신호. 👉 HUG 주택도시보증공사 바로가기 👉 SGI서울보증 바로가기
신탁등기 여부 확인 등기부등본 갑구에 '신탁' 표시가 있으면 집주인과 계약해도 효력이 없을 수 있음. 반드시 신탁사 동의 여부 확인.
⚠️ 깡통전세 판단 공식
(근저당 채권최고액 + 내 전세금) ÷ 매매가 > 80% 이면 경매 시 전세금 회수 불가 위험.예) 매매가 2억짜리 빌라에 근저당 1억, 내 전세금 8천만 원 → (1억 + 8천) ÷ 2억 = 90% → 위험
계약 당일 — 도장 찍기 전 마지막 확인
계약서에 서명하는 그날, 등기부등본이 전날 밤 사이에도 바뀔 수 있습니다. 당일 아침에 다시 발급하는 것이 기본입니다.
📋 계약 당일 체크리스트
등기부등본 당일 재발급 확인 계약 직전 다시 뽑아서 새로 설정된 근저당이나 압류가 없는지 최종 확인.
특약사항 계약서에 직접 기재 "잔금 지급 전 선순위 근저당 완전 말소 조건", "전세보증보험 가입 보장" 등을 계약서 특약에 명시.
계약금은 집주인 본인 명의 계좌로만 중개인·대리인 계좌로 이체 절대 금지. 집주인 명의 통장 확인 후 이체.
계약서 사본 반드시 받기 원본 1부, 사본 1부. 계약서를 "나중에 줄게"라는 말은 위험 신호.
잔금 지급일 등기부등본 재확인 약속 계약서에 "잔금 지급 당일 등기부등본 이상 없을 것" 특약 추가. 잔금일 직전 마지막으로 한 번 더 발급.
💡 이 특약은 꼭 넣으세요
"임대인은 잔금 수령 전까지 본 건물에 추가 담보 설정, 가압류, 신탁 등 일체의 권리 변동 행위를 하지 않는다. 위반 시 세입자는 계약을 해제하고 계약금 배액을 청구할 수 있다."계약 후 — 잔금 치른 날이 가장 중요합니다
많은 분들이 "이제 다 끝났다"고 생각하는 순간이 바로 가장 위험한 순간입니다. 잔금 지급 당일, 딱 세 가지를 반드시 처리해야 합니다.
📋 계약 후 (잔금일) 체크리스트
잔금 당일 전입신고 + 확정일자 동시에 주민센터 또는 정부24에서 당일 처리. 전입신고는 다음 날 0시부터 효력 발생. 하루라도 늦으면 후순위로 밀릴 수 있음. 👉 정부24 전입신고 바로가기
전세보증보험 바로 가입 신청 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증. 잔금일 이후 가능. 늦을수록 가입 조건 까다로워질 수 있으니 최대한 빠르게. 👉 HUG 바로가기 👉 SGI 바로가기
잔금 직후 등기부등본 최종 확인 잔금 이체 직후 다시 한 번 발급. 내가 모르는 사이 근저당이 추가됐는지 마지막 점검.
💡 전입신고·확정일자·임차권등기 차이
전입신고 — 대항력 발생 (내가 이 집에 살고 있다는 법적 근거)확정일자 — 우선변제권 발생 (경매 시 배당받을 순서 확보)
임차권등기명령 — 이사를 가야 할 때 대항력을 유지하는 수단 (피해 발생 후 활용)
2026년 전세사기 특별법, 달라진 점
만에 하나 피해를 당했을 경우, 2024년 개정된 특별법으로 지원받을 수 있는 범위가 넓어졌습니다.
보증금 한도 확대: 기존 5억 원 → 최대 7억 원으로 상향되었습니다. 수도권 고가 전세도 이제 특별법 적용이 가능합니다.
피해 유형 확대: 이중계약 피해자, 신탁사기 피해자, 위반건축물 피해자도 이제 특별법 지원 대상에 포함됩니다. 기존에 사각지대에 있던 피해자들이 구제받을 수 있게 됐습니다.
LH 공공매입 + 최대 20년 거주 보장: 피해자 요청 시 LH가 경매 등을 통해 피해 주택을 매입하고, 최대 20년간 공공임대로 거주할 수 있도록 지원합니다.
선구제 후회수: 2026년 현재 이재명 대통령이 공식 지시한 사안으로, 국가가 먼저 보증금을 지급하고 나중에 회수하는 방식의 입법이 논의 중입니다. 최소 보장 비율 50%를 목표로 기획재정부와 협의가 진행되고 있습니다.
⚠️ 특별법 피해자 인정 4가지 요건
① 전입신고 + 확정일자 또는 임차권등기를 마친 경우② 임대차보증금이 5억 원 이하인 경우 (위원회 인정 시 최대 7억)
③ 다수의 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생했거나 예상되는 경우
④ 임대인이 보증금을 반환하지 않을 의도가 있었다고 볼 상당한 이유가 있는 경우
👉 전세사기 피해자 지원 신청 바로가기
✅ 핵심 요약 — 이것만 기억하세요
- 계약 전: 등기부등본 직접 발급, 전세가율 80% 이하 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부 먼저 체크
- 계약 당일: 특약사항 직접 기재, 계약금은 집주인 명의 계좌로만, 등기부 당일 재확인
- 잔금 당일: 전입신고 + 확정일자 그날 바로, 전세보증보험 즉시 가입 신청
- 이상하다 싶으면 계약하지 마세요. 좋은 집은 또 나옵니다.